法務情報

マンションの問題を考えるに当たり、どのような法律が関係しているかをその概略を以下に説明したいと思います。

１　区分所有法
　　そもそもマンションは法律上区分所有建物のことをいい、１棟の建物を区分した個別の住居等の専有部分と、それ以外の階段や廊下等の共用部分からなります。

　　ところで、マンションは１棟の建物に複数の住民等の所有者がいることから、様々な利害の対立が生じたりします。そこで、その調整などのために、区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）があります。なお、同法は一般的な法律である民法に優先しますが、何でも規定しているわけではないので民法が適用される場合があります。

　　もっとも、区分所有者の問題をすべて法律で調整することは困難であり、それぞれのマンションで管理方法を「管理規約」に定めることが必要であるといえます。

２　マンション管理適正化法
　　マンション管理の適正化を図るための法律が、マンション管理適正化法（マンションの管理の適正化の促進に関する法律）です。これは、マンション管理の適正化に関する指針の作成・公表やマンション管理業者の登録制度など管理全般につき規定しています。

３　マンション建替え法
　　マンションが老朽化した場合に建替えが円滑に進むように、マンション建替え法（マンションの建替えの円滑化等に関する法律）があります。

　　主な内容として、（１）マンション建替え事業の主体として建替え組合の設立、（２）権利変換計画（建替え前のマンション所有者の権利が建て替え後にどう反映されるかどうかなどについて定めた計画）による権利関係の円滑な遂行、（３）マンション建替え組合による権利の買い取り、（４）建替えに参加しない区分所有者に対して、代わりの住宅を確保するなど住居安定のための措置などが、規定されています。

４　被災マンション法
　　被災マンション法（被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法）は、マンションが地震などによって全壊した場合に、敷地所有者の多数決で新たなマンションの再建を定めることができることを規定しています。

　　阪神淡路大震災の経験を踏まえて、本来なら敷地所有者全員の同意がなければ新しいマンションを建てることができないところ、それでは再建が円滑・迅速に進まないことから特別に定められたものです。今回の東日本大震災でも検討されるべき法律と考えられます。

 　マンションに関わる法律は以上に限られるものではありませんが、問題解決の手がかりとして確認しておくべきものを挙げてみました。　

◆弁護士法人一新総合法律事務所　弁護士　佐藤　明◆
＜初出：顧問先向け情報紙「こもんず通心」2012年8月10日号(vol.108)＞