法務情報

１　はじめに
　平成２１年１０月１日から，「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」（略称：住宅瑕疵担保履行法）が施行されています。ここでは，この住宅瑕疵担保履行法（以下「本法」といいます。）につきまして概要を説明いたします。

２　新築住宅の瑕疵担保責任
　「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」とは，売買契約や請負契約の目的物に瑕疵があった場合に，売主・請負人が買主・注文者に対して，その瑕疵を補修したり損害賠償を行ったりする責任のことをいいます。
　瑕疵担保責任の存続期間は，新築住宅の「構造耐力上主要な部分」（基礎，壁，柱など。）及び「雨水の侵入を防止する部分」（屋根，外壁など。）については，住宅品質確保法という法律により，目的物の引渡しから１０年間という比較的長い存続期間が設定されています。

３　本法制定のきっかけ‐ヒューザー事件
　平成１７年，建築士により構造計算書が偽装されていた事実と，偽装によって耐震強度をみたさないマンションが多数建設されていた事実が判明しました。その後，当該マンションを開発・販売していた不動産業者が破産したため，当該マンションの買主は十分な賠償金を得られないまま，損害の回復を諦めざるを得ない結果となりました。
　本法は，このように新築住宅の売主・請負人に十分な資力がなく瑕疵担保責任が履行されないという事態を防ぐため，売主・請負人に資力確保措置を義務付けたものです。

４　資力確保措置‐供託または保険加入
　本法の定めでは，新築住宅の売主・請負人である宅地建物取引業者及び建設業者は，資力確保のため，一定の額を供託所に供託するかまたは保険に加入する必要があります。
　そして，新築住宅に本法の適用対象の瑕疵があり，かつ売主・請負人が破産等で損害賠償を行わない場合，買主・注文者はその損害額につき，供託所から供託金の還付を受けるか，または保険会社から直接に保険金の支払いを受けることになります。

５　住宅と瑕疵の適用範囲
　　本法は，平成２１年１０月１日以降に引渡しがなされた新築住宅に適用されます。また，適用対象となる瑕疵は，「構造耐力上主要な部分」または「雨水の侵入を防止する部分」についての瑕疵に限られます。

６　買主・注文者としての注意点
　新築住宅を販売する宅地建物取引業者及び住宅の新築を請け負う建設業者は，それぞれの買主または注文者に対し，本法に基づく資力確保措置についての説明が義務付けられています。
　また，上記措置を取らずに売買契約または請負契約を締結する行為に対しては，罰則として懲役刑及び罰金刑が定められています。
　ただし，供託及び保険加入の負担を嫌って上記措置を行わない業者がいないとは限りませんので，新築住宅の購入または注文の際には，契約締結時に当該措置についての説明がなされているかどうかを注意する必要があります。
　ただし，供託及び保険加入の負担を嫌って上記措置を行わない業者がいないとは限りませんので，新築住宅の購入または注文の際には，契約締結時に当該措置についての説明がなされているかどうかを注意する必要があります。

◆弁護士法人一新総合法律事務所　弁護士　海津　諭◆
＜初出：顧問先向け情報紙「こもんず通心」2010年4月15日号(vol.52)＞